整体转让未竣工房地产项目如何清算土地增值税，面积按规划面积还是实际已完工面积？是否划分住宅和非住宅

Question

楼房设计为20层，已施工至10层，上有住宅下有地下室和商铺，在清算时如何填列土地增值税清算表？我们是整体打包出售，没分住宅、商铺的单价，面积只有规划许可证上的规划面积，没竣工也没测绘，填表时按什么面积填呢？类型要不要分呢，不分的话应该填那一栏？

Answer 1

首先你要知道你们拿地花了多少钱，拿到地后从项目开始规划到项目施工直至10层一共花了多少钱（规费、土建、管理等），还有整体打包出售后应该交的税收，这是你们的成本；其次你们整体打包出售卖了多少钱也就是收益；用收益减去成本，这部分的差价就是你要交土地增值税部分。
征收标准如下：土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。
（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；
（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%；
（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%；
（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35% 。
(5)房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。

至于面积问题只能你们去协商了，类型当然要分了，不分买家将来如何办理证件？